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2019楼市何去何从?

时间:2018-09-26 15:17:50 来源:网络采编 责任编辑:掌上联空

2019楼市何去何从?

来源:秦朔朋友圈

当今中国,谁敢预言楼市?目之所及,印象中,有两个人。

一个是任志强。他的观点很简单,“以不变应万变”,反正就是一个字:涨。

另一个是任泽平。凭“首席经济学家”而年薪千万,引起大家关注。他的观点据说是2018年不要买,2019年才是买房时机。

这两人都值得鼓励。毕竟,近些年,关于房价,其实没人敢站出来预测了。

预测楼市皆以失败而归?

2001年底2002年初,清华大学一位教授接受央视采访,宣称“2002年,房地产的冬天”,引发轩然大波。2002年其实是中国房地产的“春天”,而且是“早春”。

2005年上半年,中国社科院一位研究员,著名的房地产“平民代言人”,预言“北京的房价要跌一半,上海要跌三分之一”。结局是,2005~2007年,房价连涨3年。

2006年4月,一位网友发出《深圳市民XX关于发起不买房行动致全社会的公开信》,号召大家不要买房。只是最后他自己也买房了,出来公开道歉。

2007年底,王石抛出“拐点论”,此后拐是拐了,只不过是“假摔”,2009年房价又扶摇而上了。

2009年6月潘石屹又出来告诫,地产商要理性,不要抢“地王”,否则一块地定生死,可能会死得难看。结果,2009年、2010年,大家都过得挺不错。2011年从下半年开始,大江南北出现了各种到售楼处维权的新闻。眼看楼市就要不行了。

没想到,2012年,开发商抱团一线城市了。结果北上广深开始热了,温州、鄂尔多斯楼市泡沫破裂了。这房价又看不懂了。

既然中国楼市看不清,就去国外呗。2012年,开发商开始抱团出海。只是近两年,万达“甩卖”英美澳,碧桂园“折戟”大马,宏立城“崩盘”印尼……

2013年的中国楼市,“冰火两重天”,叫人看不懂。

到了2014年,大家日子都不好过了,一二三四五六线城市齐跌。到售楼处维权又出现了。怎么办?大江南北,救市此起彼伏。

这个时候,“拐点大哥”又说话了。王石表示,中国房地产的“黄金时代”已经过去,“白银时代”到来。不幸的是,接下来还有一个“钻石时代”,那就是2016-2018年这波全国性大涨,5000亿元销售额的宇宙级房企批量出现了。

以上篇幅所限,只是简单来两下“庖丁解牛”。目的是想说,这房地产市场,自从1998年房改以来,你要预言呀,那是真不容易。

未来三五年楼市将是“滞胀”发展之路

2017年和2018年,一些地方还是挤破了头在抢房。你看,动不动几千人排队,都要组织摇号选房了,哪有等2019年再买的意思呀。

笔者现任某知名地产集团区域品牌总监。计算机专业出身的管理学硕士,在房地产行业摸爬滚打10余年,历4省8市操盘10余个房地产项目,近年潜心于中国房地产发展历史研究。笔者要立言了:未来三五年,中国楼市将是一条“滞胀”发展之路。

大家准备好砖头,梁策这回大言不惭,估计也是九死一生。楼市是我等匹夫能预测的吗?涉及到300万亿元价值的房产动向呀!其实不光我们,居庙堂之高者都难以预测。2015年情急之下,又是鼓励投资买二套,又是确定“去库存”大方向,当时怎会想到此后乃是如此汹涌之局面。早知道,央行就不会2016年2月还出来继续添柴火了。

既然出来混,就准备挨刀吧。

先说概念。此“滞胀”和经济学术语中的意思,完全不同。那是1965年英人造的混合词语,我在2018年讲到房地产市场时,就恢复它中文字面的意思吧。“滞胀”的第一个字,是“滞”,停滞的“滞”,停滞不前的“滞”,就是房价、房地产市场整体的量,基本上处于停滞状态,也就是说,上涨的可能,尤其大幅上涨的可能,基本上没有了。

“滞胀”的第二个字是“胀”,是鼓胀的“胀”,是肚子胀的“胀”。就是想说,房价虽然停滞不前了,但并不是消停了,冷却了,而是还保留着一股上涨的动力,鼓鼓的,胀胀的,似乎随时还有上涨、大涨的可能。

整体来讲,滞胀就是停滞不前但还保留着上涨的动力的状态。你也可以理解成类似于股市中的横盘,但是呢,横盘一般是不长久的,尤其是在高点横盘,大概率是要下跌的。但是滞胀呢,是可以较为长久的横盘,同时呢,不至于随时有下跌的可能。甚至呀,理想的状态,就是它还能稍微地上涨,继续发挥房地产的保值增值效应。

所以,滞胀绝不代表接下来房价一定会下跌,或者大跌。如果选择观望,大家也不要有捡大便宜的心态。

为什么是“滞胀”?

为什么会走滞胀之路呢?与其说是我预测的结果,不如说是我估计政府最有可能选择的道路。如果政府不选择这条路,那我的预测结果可能就会错了。但我还是可以较为绝对地说,这样一条路是相对最佳的选择。

因为,中国整体的房价,现在已经处于一个历史高位,并且是历史上从未有过的高位。

大家都知道,如果某一个市场,价格处于历史最高位,无外乎两种可能。一是,继续往上涨,一山还有一山高,达到另一个更高的高峰。二是,涨不上去了,要往下跌。

不过,如果判断某一个市场已经处于高位了,已经有不健康的迹象了,最好的办法,决不是让它继续涨得更高,因为“爬得越高,跌得越惨”。

对当前的房地产市场来说,如果你不想让它涨得更高,也不想让它下跌,则最好的办法就是平稳发展,可以说是横盘,但准确来说应是“滞胀”。

其实,历史有类似的情况,那就是在2011年左右。

当时的房价,也在高点,不过,当时政府并没有让房价保持“滞胀”,而是直接刺破,让房价回归“合理的价位”。此后连续5年时间,日子有点难过呀。这也导致开发商开始抱团一二线城市,造成部分城市过热。直至2015年底,推出房地产去库存政策,持续烧了几把火,房地产市场才开始热起来。

为何2011年政府没有选择走房地产市场“滞胀”之路,到今天会选择呢?

事情是这样子的。中国房价,通过21世纪初期的连续上涨,在2008年被吓了一跳,闪了一下腰,2009年接着涨,一路涨到2010年。这时已经处于历史的最高位。

2010年4月,史上最严厉的调控政策出台,除了2005年就开始执行的常规工具即提高房贷首付比例和利率外,此时,第一次祭出了另一个“火器”,那就是“限贷”。但还是不管用。

2010年12月,温家宝总理来到中央人民广播电台,与听众交流互动,谈到房价问题时他说:“在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,我还要为实现这个目标而努力,绝不会退缩……我相信,经过我们一段的努力,房价会回到合理的价位,我有这个信心。”

泱泱大国的总理,承诺使房价保持在一个合理水平,是多大的决心呀。“回到合理的价位”,一个“回”字显然说明,当前的房价是不合理的,要回到合理,那就是要降价。即,当时政府调控的目标,就是要降价。

果然,一个月后,2011年1月27日,房价问责制和房产税试点,在同一天发布,力度前所未有。再一个月后,3600万套保障房计划正式实施。

这三板斧下来的力度是明显的,政策的第一目标,并不是要维持在高位震荡,而是要让价格回调。从2011年下半年开始,各地就有到售楼处维权的了。原因就是房价跌了,以前的买房客不乐意了。

现在回想起来,那届政府已经处于换届当口。从2002年开始,那届政府一直面临着房价突飞猛进,忙于调控,甚至还要与各种利益团体博弈,苦口婆心劝说。房价也是民生问题,在此过程中老百姓的怨言是很多的,诸如“平民代言人”“不买房行动”“合作建房”等,就是明证。

所以,对那一届政府来说,在任期接近尾声的时候,面临着以后可能的历史评论和“盖棺论定”,能不能管控住房价,是个大的原则问题、是非问题,不可能选择滞胀之路。当时的主流语境就是高房价不合理,要压制下来,给老百姓一个交代。

到了2018年的今天,房价又到了一个高点。是让房价在高位震荡,滞胀发展呢?还是选择刺破,让房价回到低位?

我相信政府会选择一条滞胀发展之路,而不是刺破。此前的经验已经表明,刺破是一条痛苦的道路。何况相比于2011年,这一次的情况,有两个地方明显不同。

一是,这次从2015年底2016年初开始的全国性大涨,是为了配合去库存的战略,从一线城市开始一步步热起来的,传导到三四五线城市。起了头,就要很好地收尾。

二是,这次面对高房价,中央的掌控力更足了,更为自信了,完全有能力让房价在高位还能相对平稳发展。当然会选择一条“软着陆”之路。

怎样做到“滞胀”

怎样才能做到“滞胀”呢?

房价在高点,不想它跌下来,这有点类似于走钢丝绳。高高在上,晃晃悠悠,似乎随时可能跌落下来。

我们有这个底气吗?有的。底气就来自于掌控力。

通过十八大以来各方面的努力,现在中央到地方,可以做到上行下效,令行禁止,政令畅通。

做任何事情,就怕认真。现在中央认真去做一件事,绝对可以做成。

为何2011年温总理会说“绝不会退缩”,那是因为有某些力量想让政府退缩。今天,那是上下一心呀。

2015年上半年是一个经济发展的紧要关头,李总理铿锵有力地说,“要坚决打破原来的规矩,不能让文件再在处长、司长那里一层一层地‘画圈’了!……国务院常务会通过的文件,如无特别重大修改意见或其他特殊原因,7天之内必须下发”。这个话,很有底气。

如果说,房地产市场的“滞胀”之路是最佳选项,那么,政府一定能够做到。

其实,从2017年开始,已经在这么做了。

要做到滞胀,首先就是要做到让房价停滞不前。

具体怎么做呢?

首先,一线城市房价从2016年底开始就已经被死死压住。二线城市从2017年开始,基本被压住。再次,就是三四五线城市,2018年基本上也执行到位了。

今天,大江南北,各个大小城市,都实实在在感受到了强力调控政策的压力,房价基本上很难再往上走了。

但,关键是如何做到,既让房价停滞不前,还能保持一种鼓胀的动力,让房价还有上涨的冲动呢?

我理解是从两个方面入手。一是供给端。二是需求端。

在供给端,那就是控制土地的出让节奏。虽然我们在2018年的下半年听到了一些土地流拍或者底价出让的消息,但不要被这些消息给迷惑了。这些土地基本都是地段不好,或者政府限价比较厉害,发展商无利可图。

只要政府推出好的地块,而且放开一些限制条件,必定会引来一番爆抢。其实,从2017年开始,很多城市就没有完成当年的土地出让计划。比如,某个沿海重要城市,2017年的土地出让计划仅完成了49%。实际上,2017年是这个城市历史上卖得最好的一年,也是价格最高的一年,好的地块只要一推出来,就会被一抢而空。但是呢,政府压着不卖,更愿意悠着点卖。

这里,并不是政府不想卖。其实各方面的建设,都需要资金。只是,政府也知道,如果在好的年份,卖出了很多土地的话,在接下来的年份,就会有很多房子集中推向市场。到时候,库存过高,房子不好卖,价格下降,楼市低迷,日子又会不好过了。

这样的情况,在2009年、2010年、2011年的高峰期,已经发生过一回,最后导致房价低迷了四五年,导致很多开发商的售楼部被冲击,地方政府的土地收入也是锐减,搞得灰头土脸。

所以,不能让这样的局面再重演一遍。这就是目前各个地方政府,控制土地出让节奏,放慢脚步,悠着点来的根本原因。

再谈谈需求端。你觉得,2018年的很多城市,是不是就是处于饥饿状态呀,比如杭州、武汉、南京?此前为何会出现几千人排队抢房,为何会出现各种托关系买房,为何要政府出面来组织摇号选房?显然,是房子相对较少,购房者较多。

这种热度政府其实是有办法浇灭的,只是它不想这么干,因为几瓢冷水下去,如果火灭了,日子又会不好过了。事情,得从长计议。所以呀,2018年各地还是会有抢房的现象。我相信,接下来还会有。

总之,由于政府从上到下有掌控力,从供给端和需求端入手,既压住了市场,又让市场保持了一定热度,也就成了“滞胀”的状态。

如何应对“滞胀”

最后说说你我普通老百姓怎么应对呢。我们分析判断大形势,就是为了给自己选择一条最合适的道路。

这说起来有点复杂。毕竟,大家的具体情况都不一样。一线、二线、三四五线,乃至一些小县城,应对策略显然是不一样的,甚至可能完全相反。而且,你买第一套房,和买第二套房,以及多套房,应对策略也是不一样的。

我只能给到一些大的原则。

首先,中国的楼市,未来的三五年,分析下来,应该是走一条滞胀的发展道路。价格整体大涨的可能基本是没有了。当然,局部的波动,是完全可能的,也是不可控的。但波动也不会太大,毕竟,现在的掌控力相当高。

关于投资

你想通过投资房产达到资产短期内大幅增长,乃至翻翻,这样的机会窗口期,此后就难有了。所以,你需要调整自己的投资回报率的预期。

不过,如果你钱多,砸在房子这里也是可以的,至少可以保值。自从1987年有官方的房价统计数据以来,至今,我算了一下,年平均回报率约10%(未扣除通胀),未来三五年,去哪里找这样的资金回报率呀。过去30年的事实都是如此,那就不要轻言转折点将至。

当然也要做好心理准备,过去30年的商品房市场之路,我研究下来发现,一旦低迷起来,持续5年左右也是正常的哦。所以,那种一个锅盖用来盖几口锅的事情,3年前可以做,10年前可以做,15年前可以做,接下来三五年不要做。

关于自住

如果你是自住呢。你的选择,可以多样化了。你可以买,也可以不买。

如果你现在买好了,接下来虽然说大涨的机会很少了,但是呢,大跌的机会也很少。不至于把钱砸进去,没过多久就大亏,搞得要去闹人家的售楼部。

如果你现在不买呢,也不至于错失机会。你接下来还是可以以相对差不多的价格,买到同样水准的房子。因为,政府会管控房价,也会持续推出土地。更重要的是,和你来抢房子的人,会越来越少。一是够房子住的人越来越多。二是很多原计划来大城市发展的人,可能留在中小城市了,甚至满足于乡村振兴的生活水准。而来到大城市的人,中低收入人群,也会有兜底机制,包括公共租赁房等。

说到这里,你也不用担心房价会大跌,因为政府会控制土地出让的节奏,库存不会积压,市场还是保持一定的饥饿状态。投资房子和炒作房子,历来就很难完全区分。有需要的时候,会把“投资者”放出来,市场总会被托在一定的高度,不会被自然冷落下来。

关于房子之外的事

如果你有点野心,想干一点事业,或者至少要做点有意思的事,就不要把全部的钱投资在房产上,让房贷束缚住了自己。说的好听一点,你有梦想,想折腾,就不要被房子那点事给耽误了。毕竟,房子可以让你资产翻倍、翻两倍,但无法让你发生根本性的阶层改变。

当然,如果你想求稳,积蓄一点算一点,投资房产还是一条不错的道路,也是绝大多数折腾不起的人,最佳的一条道路。

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责任编辑:李锋

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